מהו נכס המיועד על פי טיבו לשמש למגורים

כידוע לכל, מוכר דירת מגורים מזכה, הזכאי לאחד הפטורים המנויים בחוק יוכל לקבל פטור במכירת הדירה מתשלום מס שבח. (עד מגבלת דירת יוקרה).

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 (להלן:"החוק") מגדיר "דירת מגורים" כ- 

"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה"

מהם המבחנים על פיהם יקבע מהו נכס המיועד על פי טיבו לשימוש כמגורים ? 

בעבר בתי המשפט נקטו בגישה אובייקטיבית, לפיה נכס יוגדר כדירה המיועדת למגורים על פי טיבה רק אם מבחינה פיזית הנכס מתאים למגורים. כלומר כאשר בנכס קיימים מתקנים בסיסיים הדרושים למגורים כגון מטבח, שירותים, חדר רחצה, מים וחשמל (ראו: ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין) תחשב הדירה כמיועדת למגורים. 

בפסיקה מאוחרת נדחתה הגישה האובייקטיבית שכן היא אינה לוקחת בחשבון את רצונו וכוונתו הסובייקטיבית של בעל הזכויות, שכן יכול היה להיווצר מצב בו קיימים כאמור כל המתקנים הבסיסיים אולם בפועל הדירה אינה משמשת למגורים. 

בפסיקות מאוחרות יותר בע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) נקבע שאין להסתפק בקיומם של המתקנים הבסיסיים ויש לבחון שקולים נוספים. בפסיקה זו נקבע למעשה מבחן תכליתי הבוחן את טיבו של הנכס וייעודו, לא רק על פי הימצאותם של המתקנים אלא על פי כלל הנסיבות. 

בו"ע 20028-12-14 מנו נ' מנהל מיסוי מקרקעין שניתן לאחרונה ביום 11.6.2018 בבית המשפט המחוזי בחיפה נבחנה שאלה מעניינת הבאה להשלים את המבחנים שלמיועדת למגורים על פי טיבה.

בפסה"ד נבחנה השאלה האם נכס ששימש בעבר למגורים, ננטש ונזנח ומשכך כיום אינו ראוי למגורים, ייחשב "כדירה המיועדת למגורים לפי טיבה"  ויזכה את המוכר בפטור המיוחל?

 בהחלטתו של בית המשפט בפסק הדין בחנו השופטים את "הדירה המיועדת למגורים לפי טיבה" גם במבחן הכדאיות הכלכלית.

קרי -"מקום שהמבחן הכלכלי תומך בשיפוץ הנכס והשלמת החסר, הרי שהנכס יוגדר כדירת מגורים, ולעומת זאת, מקום שבו מן הטעם הכלכלי מוטב יהיה להרוס את הנכס ולבנות נכס אחר תחתיו, יוצא הנכס מהגדרת דירת מגורים".

נקבע כי:

"….אין להסתפק במבחן יחיד אלא כל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. ….על בית המשפט להיעזר במבחני משנה שונים ומגוונים ולאזן ביניהם. בין מבחני המשנה הנ"ל יכללו מבחנים פיסיים ומשפטיים, כגון מצבו הפיסי של הנכס וקיומם של מתקנים חיוניים; האפשרות המעשית אובייקטיבית להשלים את החסר על מנת להביא את הנכס למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו למגורים; היתר הבנייה שניתן והייעוד הקבוע בו; ייעוד הנכס על פי תכניות המתאר הרלבנטיות וכדומה. כן יבחן ייעודו המהותי של הנכס ובמסגרת זו יכללו מבחנים כגון השימוש שנעשה בנכס בפועל; השימוש הצפוי בנכס בעתיד; השימוש שנעשה בנכסים שונים באותו מבנה או במבנים סמוכים. בית המשפט יבחין בין נכס חדש לנכס ישן; בין נכס המיועד לשימוש לנכס המיועד להריסה וכדומה". 

 

אתגר קדם-קאופמן, עו״ד  |  אברהם בקר, עו״ד

 

מאמרים נוספים